Pourquoi créer une SCI ? Quels sont les avantages et inconvénients de cette forme juridique ?
1. Qu’est-ce qu’une SCI
La SCI est une société civile dont l’activité principale se cantonne à l’investissement immobilier. Elle se forme avec au minimum deux associés personnes physiques ou morales et a pour objet la détention d’un ou plusieurs immeubles.
De nombreux avantages découlent de cette dernière, notamment le financement de biens immobiliers par les revenus locatifs, une facilité de transmission de patrimoine au profit de ses descendants ou une réduction des taxes et impôts lors d’une cession d’immeuble.
2. Les avantages d’une SCI
A. Un statut idéal pour la réalisation d’investissements immobiliers
La création d’une SCI permet tout d’abord l’acquisition de biens immobiliers, dont découle la gestion d’immeubles, la mise en location d’immeubles ou la construction d’immeubles. Sa finalité principale est de générer des profits à travers des revenus locatifs ou de gérer un patrimoine familial et d’en faciliter la transmission à ses descendants.
Cependant, la SCI n’a pas vocation à réaliser des opérations de rachat et de revente d’immeubles dans le but de générer un bénéfice, étant une activité réservée aux sociétés commerciales.
En pratique, il est possible d’intégrer au sein de l’objet social la possibilité de sortir un bien de la structure mais ne doit en aucun cas apparaître comme son activité principale.
La création de la SCI est donc la solution adéquate en termes d’investissements immobiliers puisqu’elle permet une augmentation des moyens financiers, une facilité d’obtention de financement externe et la mutualisation des charges et coûts engendrés par la détention de biens.
B. Une protection du patrimoine personnel des associés
En cas de difficultés rencontrées au cours de la vie de la société, l’avantage majeur de la SCI réside dans la dissociation entre le patrimoine personnel des associés et celui de la structure, dotée de la personnalité juridique. En d’autres termes, les associés de la SCI n’engagent leur responsabilité qu’à hauteur de leur participation dans la société.
Les créanciers de la structure se tournent en premier lieu vers la société afin d’obtenir remboursement de leurs créances et ce n’est que dans l’hypothèse où cette démarche n’aboutit pas, qu’ils pourront alors intenter une action à l’encontre des associés.
Une double protection est assurée au profit des associés, puisque les créanciers auront plus de difficultés à obtenir des informations relatives au patrimoine de ces derniers.
De plus, opter pour une SCI à capital variable offre un régime plus souple puisqu’elle exonère la société de toute annonce légale et de toute publication de nouveaux statuts auprès du tribunal de commerce, en cas de changement d’associés, d’augmentation ou de réduction du capital social.
C. La SCI, une gestion simplifiée
- Une transmission simplifiée du patrimoine immobilier :
Lors d’une transmission successorale, le bien immobilier revient directement aux héritiers sans que leurs parts soient divisées et permet à chaque indivisaire de mettre fin à l’indivision. Chaque héritier a la possibilité de vendre leurs parts sociales.
De plus, la SCI offre la possibilité aux parents de transmettre la nue-propriété du bien à leurs enfants tout en conservant l’usufruit de ce dernier (la gestion du bien).
- Une flexibilité du choix du régime fiscal
L’impôt sur le revenu (IR) : impose une fiscalité transparente, la société n’est redevable ni de l’impôt sur les résultats, ni des plus-values de cession de biens immobiliers. Les associés de la SCI seront imposables personnellement sur les bénéfices réalisés par la société, au même titre que les personnes physiques le sont lorsqu’elles sont directement propriétaires d’un bien immobilier.
L’impôt sur les sociétés (IS) : impose une fiscalité dite opaque, le choix de ce régime fiscal présente un avantage puisque les associés ne sont imposables personnellement que sur les dividendes qu’ils s’octroient. La fiscalité des bénéfices et des plus-values pèse directement sur la SCI.
- Une cession des parts sociétales
Tout associé d’une SCI peut céder ses parts sociales à la condition que cette cession soit mentionnée par écrit et qu’il obtienne l’accord de tous les associés à travers un agrément. L’acte de la cession doit être enregistré et déposé au siège social de la SCI. Le cessionnaire (bénéficiaire de la cession) acquiert la qualité d’associé au sein de la SCI. De ce fait, la propriété de l’immeuble peut donc être fractionnée plus aisément que dans le système rigide de l’indivision.
3. Les inconvénients d’une SCI
La création d’une SCI génère des obligations, le gérant doit convoquer les associés en Assemblée Générale et rédiger par la suite un procès-verbal. Il n’est cependant pas nécessaire de transmettre ces documents au greffe, l’important étant de conserver précieusement ces derniers.
Cependant, les procédures administratives liées à cette création sont souvent chronophages et onéreuses. L’intervention de Manewco permet ainsi aux associés de s’exonérer de ces contraintes, par la réalisation ou la délégation de ces formalités, à travers une procédure rapide et simplifiée sur sa plateforme en ligne, à moindre coût.
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